Obligacje zabezpieczone na nieruchomości, bez względu czy należącej do samego emitenta, czy też do innego podmioty, stanowią najbezpieczniejszą formę inwestycji w obligacje korporacyjne. Hipoteka ustanowiona na rzecz obligatariuszy daje bowiem najwyższy stopień zabezpieczenia ich roszczeń i w zasadzie gwarantuje odzyskania przynajmniej części należności w przypadku braku wywiązania się przez emitenta ze swoich zobowiązań.
Przy obligacjach zabezpieczonych podstawowe znaczenie ma charakter samego zabezpieczenia oraz jego przedmiot. Elementy te mają bezpośrednie przełożenie na prawne możliwości późniejszego wyegzekwowania zabezpieczonych roszczeń.
Hipoteka jako zabezpieczenie obligacji
Hipoteka na nieruchomości daje wierzycielom hipotecznym, którymi są obligatariusze, prawo zaspokojenia się z danej nieruchomości, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami emitenta. Co istotne pierwszeństwo to obowiązuje również w razie ogłoszenia upadłości emitenta.
W przypadku obciążenia danej nieruchomości więcej niż jedną hipoteką ważne jest aby hipoteka ustanowiona na rzecz obligatariuszy korzystała z pierwszeństwa przed pozostałymi hipotekami. Co do zasady o pierwszeństwie hipoteki rozstrzyga data złożenia wniosku o jej wpisanie do księgi wieczystej. W przypadku postępowania egzekucyjnego, jak i upadłościowego w pierwszej kolejności zaspokajana jest zawsze wierzytelność zabezpieczona hipoteką z najwyższym pierwszeństwem, czyli na najwyższym miejscu w księdze wieczystej.
Wartość nieruchomości obciążanej hipoteką
Samo ustanowienie hipoteki na nieruchomości to nie wszystko. Aby ocenić czy obligacje zabezpieczone na nieruchomości są rzeczywiście w miarę pewną inwestycją należy zwrócić uwagę na sam przedmiot obciążenia hipoteką, a dokładniej jego wartość rynkowa. Możliwość odzyskania zainwestowanych środków łączy się bowiem nierozerwalnie z możliwością spieniężenia danej nieruchomości.
Ceny sprzedaży uzyskiwane w toku postępowań egzekucyjnych, czy też upadłościowych (wartość wymuszonej sprzedaży) rzadko kiedy odpowiadają wartości rynkowej. Dodatkowo należy brać pod uwagę fakt, że z ceny sprzedaży w pierwszej kolejności pokrywane są koszty jej przeprowadzenia. Na przykład opłata za czynności komornika przy egzekucji z nieruchomości wynosi aż 10% wartości wyegzekwowanego świadczeni. Dlatego też ważne jest aby wartość rynkowa nieruchomości przewyższała przynajmniej wartość nominalną zabezpieczonych obligacji.
W przypadku ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji emitent obowiązany jest poddać nieruchomość wycenie przez rzeczoznawcę, a dokładniej przez „podmiot, który posiada doświadczenie i kwalifikacje zapewniające rzetelność wyceny oraz zachowuje bezstronność i niezależność”. W praktyce z rzetelnością wyceny różnie bywa. Niemniej emitent zobowiązany jest do nieodpłatnego dostarczenia wyceny w postaci drukowanej, jeżeli w warunkach emisji zamieszczony został skrót tej wyceny, a co za tym idzie można samemu dokonać oceny jej wiarygodności.
Należy w tym miejscu zasygnalizować, że w warunkach emisji obligacji emitent może zobowiązać się do okresowej aktualizacji wyceny nieruchomości. W takim przypadku owa aktualizacja udostępniana jest obligatariuszom w sposób, w jaki zostały udostępnione warunki emisji obligacji.
Administrator hipoteki
Obligacje zabezpieczone na nieruchomości nierozerwalnie łączą się z instytucją administratora hipoteki. Jeszcze przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent zobowiązany jest bowiem zawrzeć umowę z podmiotem, który będzie wykonywał prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego – zwanym właśnie administratorem hipoteki. To administrator hipoteki reprezentuje obligatariuszy na każdym etapie zaspokajania się z obciążonej hipoteką nieruchomości.
Wskazanie podmiotu pełniącego obowiązku administratora hipoteki powinno nastąpić już w warunkach emisji obligacji. Podmiot pełniący tą funkcje oznaczany jest też we wpisie hipoteki, a nie poszczególni obligatariusze.
Więcej na temat administratora hipoteki we wpisie:
Administrator hipoteki – prawa i obowiązki
Kto może zostać administratorem hipoteki?
W przypadku wygaśnięcia umowy dotychczasowy administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego do czasu zawarcia przez emitenta umowy z nowym administratorem.
Obligacje zabezpieczone na nieruchomości
Dla zobrazowania jak pewnym zabezpieczeniem obligacji może być hipoteka ustanowiona na nieruchomości przywołać można przykład obligatariuszy spółki GANT Development S.A. posiadających obligacje serii AX. Po upływie 6 lat od pierwotnego terminu wykupu i nieudanym postępowaniu upadłościowym emitenta udało się im odzyskać całość zainwestowanych środków wraz z częścią należnych odsetek.
Więcej na ten temat w artykule Spłata niektórych obligatariuszy Ganta na ukończeniu
